Proč se (ne)radovat ze zrušení daně z nabytí? Aneb vítězové a poražení.

Na úvod fakta:

• Jedná se o daň, kterou od roku 2016 platí kupující a je ve výši 4% z nabývací hodnoty, ve většině případů tedy odpovídá 4% z kupní ceny (není tomu však vždy).
• Pokud kupující financuje hypotékou, jsou to další 4%, která musí našetřit z vlastních zdrojů ke stávajícím 10% nebo 20% (nemá-li další nemovitost jako dozajištění).
• Od daně je osvobozený první úplatný převod, v praxi jí tedy zpravidla neplatí kupující novostaveb.
• Podat daňové přiznání a zaplatit daň musí kupující do 3 měsíců od momentu, kdy se stal novým majitelem.

Co se stalo:

• Ve čtvrtek 30.4. večer vláda schválila návrh na zrušení této daně a ten následně zamířil do sněmovny, kde by neměl mít odpůrce.
• Návrh by měl platit zpětně a týkal by se všech, kteří podali návrh na vklad do katastru nemovitostí v průběhu prosince 2019 nebo později.
• Pokud tito lidé daň už zaplatili, bude jim vrácena.

To zní skvěle, tak proč se neradovat? Když vláda rozdává, je důležité pozorně sledovat, kde bere, případně bude brát. Chybějící miliardy vláda z velké části nahradí ze dvou zdrojů:

Zdroj první - zrušení daňových odpočtů u hypoték

Kdo si sjedná hypotéku po 1.1.2022 si už nebude moci "dávat úroky z hypotéky do daní".

To teď funguje tak, že vám na začátku roku banka vystaví potvrzení o zaplacených úrocích za předešlý rok, vy to odnesete svému daňaři/zaměstnavateli, poníží se Váš daňový základ a 15% ze zaplacených úroků dostanete zpět.

Většině klientů tak v prvních letech splácení hypoték stát tímto způsobem vrátí zhruba jednu necelou splátku.

Při hypotéce 3 000 000,- na 30 let s průměrnou sazbou 2,75% klient přeplatí zhruba 1,4 mil. na úrocích a stát mu na odpočtech vrátí kolem 210 tis. Větší část samozřejmě v prvních letech splácení, kdy jde na úroky větší část splátky.

Zdroj druhý - prodloužení časového testu pro příjmy z prodeje nemovitostí

Tato změna se dotkne daleko užší části populace. Zejména těch, kteří vlastní více než jednu nemovitost. Jde o to, že koupíte, zdědíte nebo dostanete nemovitost a po pár letech se rozhodnete jí prodat. Něco na tom vyděláte. A tento výnos byste měli zdanit 15%. Daň z příjmu.

Tuto daň ale nemusíte platit pokud v té nemovitosti alespoň 2 roky bydlíte nebo jí vlastníte déle, než 5 let. A právě těchto 5 let se má protáhnout na 10 let.

Takže pokud byste někdo náhodou zdědil barák po babičce a měl v plánu ho prodat, raději se tam na dva roky přestěhujte, ušetříte stovky tisíc.

Kdo je tedy vítěz a kdo poražený?

Vítězové

• Kupující za hotové nebo kupující s výrazným podílem vlastních zdrojů. Těm odpadla daň a odpočty se jich netýkají.
• Kupující s hypotékou a nedostatkem vlastních zdrojů. Ti zase ocení, že stačí našetřit o 4% z kupní ceny méně. Zrušené odpočty pak nějak oželí.
• Ti, kteří si na koupi brali hypotéku, ale s úmyslem jí brzy splatit/jednorázově doplatit. Ušetří na dani a na úrocích by toho stejně moc nezaplatili. Tím pádem by získali jen minimální úlevy.
• Lidé, kteří kupují nemovitost na hypotéku jako dlouhodobou investici a bydlet v ní nebudou. Těm odpadla daň z nabytí a úroky si tak jako tak nemohli odečítat z daní, když koupí neřešili vlastní bytovou potřebu.

Poražení

• Smolaři, kteří koupili nemovitost třeba v říjnu nebo prosinci 2019 a kvůli pár dnům či týdnům přišli o desítky až stovky tisíc. Vědět to dopředu, určitě by se situaci přizpůsobili.
  
• Kupující novostaveb na hypotéku po 1.1.2022. Ti by daň z nabytí neplatili tak jako tak. Takže neušetří ani korunu a ještě přijdou o daňové odpočty.
  
• Výstavby rodinných domů s pomocí hypotéky po 1.1.2022. To samé. Daň by platili maximálně z koupě pozemku, z výstavby nic. Ale o odpočty přijdou.
  
• Rekonstrukce, případně kombinace koupě a rekonstrukce. Při rekonstrukci se také žádná daň z nabytí neplatí, ale odpočty jsme uplatňovat mohli.
  
• Investoři do nemovitostí. Muset vlastnit nemovitost 5 let, abych se vyhnul 15% dani z příjmu se ještě dalo nějak přežít, těch 10 let je už ale opravdu hodně dlouhá doba.